3.7 Grondbeleid

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie

In 2021 heeft de gemeente Aalsmeer vier actieve  grondexploitaties. Daarnaast zijn er drie actieve grondexploitaties in voorbereiding. De overige projecten zijn facilitair en worden door derden geëxploiteerd.

In onderstaand overzicht wordt per project de stand van zaken weergegeven van wat op 24 juni 2021 is vastgesteld in de actualisatie grondexploitaties ultimo 2020. Zie hiervoor ook bijgaande vergaderstukken van de raad onder agendapunt 5:

https://aalsmeer.bestuurlijkeinformatie.nl/Agenda/Index/0c8629f7-2d9a-457a-86dc-8afdc6645979

Er zijn drie projectcategorieën:

• Actieve grondexploitaties in uitvoering, Bouwgronden In Exploitatie genoemd (BIE)
• Actieve grondexploitaties in voorbereiding (AGIV)
• Faciliterende grondexploitaties  (FAC)

Actieve grondexploitaties in uitvoering, Bouwgronden In Exploitatie genoemd (BIE)
Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de aankoop van gronden, sloop of bouwrijp maken tot en met uitgifte / verkoop van bouwgrond. Bij actief grondbeleid exploiteert de gemeente voor eigen rekening en risico gronden.

De Tuinen van Aalsmeer (Woningbouw)
In januari 2021 is de grondexploitatie herzien. Dit betreft zowel de ontwikkelingen op basis van actief als facilitair grondbeleid. Het resultaat van de grondexploitatie (totaal, actief en facilitair samen) is bepaald op negatief € 6,5 miljoen (op netto contante waarde per 1 januari 2021; actief: € 5,4 miljoen en facilitair: € 1,1 miljoen) en vertegenwoordigt de totale huidige omvang van de verliesvoorziening voor het project. Het project kent een forse boekwaarde. De verwachting is dat er vanaf 2022 jaarlijkse een positieve cash flow wordt gegenereerd.

Project bedrijventerrein Green Park Aalsmeer omvat de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein langs Project Bedrijventerrein Green Park Aalsmeer omvat de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein langs de om te leggen provinciale weg N201. Voor deze gebiedsontwikkeling is een samenwerkingsverband afgesproken met de gemeente Uithoorn, waarbij beide partijen voor 50% risico dragen. Voor de uitvoering van de realisatie van het bedrijventerrein is GPAG BV opgericht, waarvan beide gemeenten de aandeelhouders zijn.
De grondexploitatie van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling BV per 1-7-2020 is in de Algemene vergadering van Aandeelhouders van 3 december 2020 vastgesteld. Het verwachte resultaat van de grondexploitatie per 1-7-2020 is € 3,1 miljoen negatief (NCW). Het risico van de grondexploitatie ligt bij GPAG BV, waardoor dit niet doorwerkt in de jaarrekening 2020 van de gemeente Aalsmeer in de vorm van een voorziening op de grondexploitatie. Wel heeft GPAG een negatief eigen vermogen van € 2 miljoen, waardoor er in de jaarrekening 2020 een voorziening deelneming van € 1 miljoen is gevormd ter hoogte van 50% van het eigen vermogen.

Door de ontwikkeling van de fusieschool op het huidige VVA-terrein is de locatie Meervalstraat/ Roerdomplaan beschikbaar voor woningbouwontwikkeling. Het bestemmingsplan is op 31 mei 2018 vastgesteld en de uitgifte van de gronden loopt. Het verwachte projectsaldo is met € 1,7 miljoen naar boven bijgesteld tot € 3,3 miljoen (positief) door actuele grondwaarden. In 2022 worden opbrengsten verwacht uit de verkoop van de grond aan de Meervalstraat.

De doelstelling van het project Hornmeer VVA-woningbouw is de realisatie van woningen op het huidige VVA-terrein aan de Zwarteweg. Het bestemmingsplan is op 31 mei 2018 vastgesteld en de uitgifte van de gronden loopt. Het projectsaldo is met € 185.000 naar beneden bijgesteld tot € 63.000 positief door hogere plan- en civiele kosten als gevolg van indexatie. In 2022 worden de laatste werkzaamheden afgerond en kan de grondexploitatie gesloten worden.

Grondexploitaties in voorbereiding
Drie ontwikkelingen op eigen grond hebben nog geen vastgestelde grondexploitatie. Voor deze ontwikkelingen worden al wel voorbereidingskosten gemaakt. Voor de voorbereidingskosten wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd voor de kosten tot en met de vaststelling van het bestemmingsplan. Voor de actieve ontwikkelingen zijn de uiteindelijke eindresultaten afhankelijk van de te realiseren (grond)opbrengsten.

Het betreft de volgende ontwikkelingen:

Herenweg 61:
Voor de gronduitgifte voor de bouw van twee vrijstaande woningen is bodemonderzoek verricht. Hieruit bleek dat er een sanering moet plaatsvinden. De sanering is in 2020 uitgevoerd. De ruimtelijke procedure om de bouw van deze woningen mogelijk te maken is gestart. Nadat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen wordt er een taxatie gedaan en kan de verkoopbrochure worden afgerond.

Graaf Willemlaan 1-3
Een gedeelte van de voormalige opstallen op de locatie zijn reeds gesloopt. De locatie is in eigendom van de gemeente. De voormalige bibliotheek op de locatie is in gebruik als tijdelijke huisvestiging voor het Jongerenwerk. Op deze locatie heeft een initiatiefnemer een voorstel gedaan voor de ontwikkeling van een Medisch Centrum waarin ook het Jeugdwerk eventueel opgenomen kan worden. Voor het initiatief is een Quickscan vastgesteld met daarin een aantal randvoorwaarden waaraan het programma, ontwerp en gemeentelijke businesscase moet voldoen. De gesprekken om tot een passend programma, ontwerp en exploitatie te komen worden op korte termijn afgerond. Worden deze succesvol afgerond dan volgt een intentieovereenkomst en startnotitie. Planning is de gemeenteraad begin 2022 de startnotitie voor te leggen.

Ophelialaan/Thijsselaan
Bij nadere verkenning van het plangebied nodig voor het opstellen van de concept startnotitie is besloten om het bestaande schoolgebouw en het achterliggende terrein inclusief de woning aan de Jac. P. Thijsselaan als een plangebied op te nemen. De verkenningen zijn in de afrondende fase en de concept startnotitie wordt de komende periode afgerond. De startnotitie zal niet eerder dan begin 2022 worden voorgelegd aan de gemeenteraad.  

Faciliterende projecten  
Bij particuliere projecten dient de gemeente per ontwikkeling na te gaan welke kosten er zullen ontstaan om deze vervolgens te verhalen op de ontwikkelaar. Het is niet toegestaan hiertoe leges of tarieven vast te stellen. Indien een volledig kostenverhaal wordt gerealiseerd, ontstaat een voorcalculatorisch nulresultaat. Afspraken over het verhaal van de kosten (ambtelijk en civieltechnisch of anderszins)  zijn van te voren in overeenkomsten vastgelegd en de nacalculatie kan afwijken van de voorcalculatie.

Van drie faciliterende wordt vanaf 2021 nog een te nemen negatief resultaat verwacht. Waarvan twee een zeer gering negatief eindsaldo hebben. Daarom wordt één facilitair project  hier genoemd.

De Tuinen van Aalsmeer facilitair
De Tuinen van Aalsmeer facilitair is in de jaarrekening 2020 verwerkt met een (nog te nemen) tekort op eindwaarde van € 1,1 miljoen, conform de opgestelde grondexploitatie 2021. Dit was afgelopen jaar € 1,17 miljoen. Het verschil is aangepast in de getroffen voorziening.  

Kleine bouwinitiatieven
Voor de kleine bouwinitiatieven wordt het kostenverhaal geregeld in anterieure overeenkomsten.

Actuele prognose resultaat van de (grond)exploitaties van bouwprojecten
Onderstaand overzicht maakt onderdeel uit van de jaarlijkse actualisering van de grondexploitaties, zoals vastgesteld in de raadsvergadering van 24 juni 2021.